mercoledì 31 maggio 2017

Consigli per gli acquisti: due proposte per un appartamento da ristrutturare

Nelle scorse settimane mi è capitato di fare consulenza  durante alcune visite immobiliari.
Benchè ci siano sul mercato numerose occasioni, il timore di investire in maniera sbagliata (soprattutto quando si tratta di acquistare una casa in cui si dovrà vivere) invita i futuri acquirenti ad avere la giusta prudenza.
Ho avuto modo di visitare alcuni appartamenti da ristrutturare, situati in stabili ben tenuti e in belle posizioni centrali, con spazi ampi e ben sfruttabili, con grandi finestre e una  buona esposizione al sole durante il giorno. 
Alcuni di questi avevano un costo interessante, in proporzione agli spazi e alla location eppure erano sul mercato ormai da molti mesi. 
L'agente immobiliare, che tasta il polso e raccoglie i dubbi e le perplessità durante le visite dei probabili acquirenti, mi ha spiegato che l'ostacolo maggiore alla vendita è la difficoltà ad immaginare gli spazi una volta ristrutturati. 
Se per me e i miei colleghi architetti, visitare uno spazio  da rimodernare è come indossare un paio di google glasses e vedere il lavoro già ultimato, per chi non è abituato a lavorare di fantasia, quelle rimangono delle stanze vuote, collegate da lunghi e tortuosi corridoi, con delle brutte piastrelle, delle brutte porte e dei bagni senza speranza di salvezza.
E a loro devo sembrare una matta quando mi aggiro per quelle stanze,agitando le braccia con delle movenze da goffo allievo di thai-chi mentre indico pareti e arredi inesistenti ed esclamo:"ecco qui un comodo armadio in ingresso e poi la cucina (che in realtà si trova dietro un muro non attraversabile alla vista umana), il soggiorno dovete immaginarlo più grande, perchè ingloberà il corridoio, poi chiudiamo questa porta e l'accesso alla zona notte si troverà da quella parte....".
Questo è proprio quello che è successo quando ho visitato questo appartamento che ha una serie di vantaggi: è all'ultimo piano di un condominio ben tenuto, ha un bel parco condominiale ed è in una zona molto tranquilla e ben servita. 
Il costo è al momento più alto del suo valore reale ma, anche per valutare una eventuale offerta, abbiamo cercato di capire quali lavori servirebbero per valorizzare degli spazi che, al momento, non sono ben distribuiti.
Ecco come si presenta oggi l'appartamento:

L'ingresso è molto ampio e buio ed è uno spazio difficile da organizzare,la cucina ha una forma irregolare che rende difficile una disposizione funzionale degli arredi. Il soggiorno è abbastanza ampio e ben illuminato e si affaccia su una terrazza, in comune con
 una delle camere da letto.
Le camere e il bagno sono ampi e dalla forma regolare.
Le necessità dell'acquirente sono:
- un ingresso attrezzato con un comodo guardaroba;
- una cucina funzionale;
- una comoda zona pranzo;
- uno spazio lavanderia esterno al bagno;
-  un ripostiglio;

- due camere ampie.

Ecco la prima soluzione :

In giallo le demolizioni, in rosso le nuove costruzioni

In questa proposta la cucina viene spostata in quella che, nello stato di fatto era la camera matrimoniale.In questo modo condivide il terrazzino con il soggiorno e gode dell'affaccio a sud, più luminoso di quello attuale.  L'ingresso è realizzato con un'armadiatura su misura, attrezzata con ampio guardaroba e scarpiera. Il soffitto dell'ingresso è ribassato e incorpora l'illuminazione.
Il soggiorno di 28 mq è arredato con un divano a 3 posti e una poltrona e ospita un tavolo per 8 persone. 
La cucina a vista ha una penisola con cottura e piano snack e una nicchia per le colonne frigo, forno e dispensa.
Alle spalle della cucina, una comoda lavanderia attrezzata con lavatoio,  lavatrice e asciugatrice sovrapposte e una scaffalatura che funge da comodo ripostiglio.
La camera singola ha una metratura di tutto rispetto , così come la camera matrimoniale, esposta a nord. 
In bagno, oltre ai sanitari, trova posto una grande doccia 80x140.

In giallo le demolizioni, in rosso le nuove costruzioni

Nella proposta n. 2 la cucina rimane nella posizione attuale ma vengono demoliti tutti i tramezzi che la dividono dal soggiorno e dall'ingesso.
Viene inoltre sottratto un po' di spazio alla camera singola per ottenere lo spazio necessario ad incassare delle colonne a tutta altezza che ospitano frigo, forno e dispensa.
Viene ristudiata la distribuzione dell'ingresso, che dispone di un comodo guardaroba.
La cucina è un lungo piano affacciato sul soggiorno, privo di pensili (lo spazio di contenimento è assicurato dalle ampie colonne).
Sulla cucina si affacciano un vano lavanderia (chiuso da porte a libro e attrezzato con lavatorio, lavatrice ed asciugatrice) e una nicchia che funge da ripostiglio.
Le camere e il bagno rimangono nella posizione dello stato di fatto.


 Non credo di avere una soluzione preferita per quanto riguarda la distribuzione degli spazi. Il fattore discriminante che mi fa propendere per la prima proposta è esclusivamente l'esposizione della cucina. E' lo spazio in cui si trascorre la maggior parte del tempo e l'esposizione a nord, per quanto sia vantaggiosa d'estate, non gode mai della luce diretta del sole. Inoltre il terrazzino dell'attuale cucina affaccia su una corte chiusa su tre lati (il condominio ha la forma di un ferro di cavallo) , pertanto la vista non è proprio panoramica.
Questi due "difetti", esposizione a nord e vista, non penalizzano tanto una camera matrimoniale, quanto penalizzerebbero la cucina. 
La scelta comunque spetta ai futuri proprietari...in caso c'è sempre la possibilità di pensare una soluzione n. 3.

Enjoy your Home!







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